Loueur en Meublé Non Professionnel (régime général)



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Généralités

Location meublée d’un logement neuf ou ancien à une personne physique ou morale.
Les revenus issus de la location meublée relèvent de la catégorie des BIC (l’intégralité des charges d’exploitation est alors déductibles des loyers).

Points clés

Déficits :

Les éventuels déficits du loueur en meublé non professionnel suivent le régime des BIC non professionnels, ils ne sont pas imputables sur le revenu global mais reportables (sur 10 ans) sur les revenus issus de la location meublée exercée à titre non professionnel.

Amortissements :

Les biens mobiliers et immobiliers du loueur en meublé non professionnel font l’objet d’un amortissement comptable tous les ans :

le mobilier est amorti de façon linéaire sur une durée comprise entre cinq et dix ans.

Soit par exemple une annuité de 110 € pour un montant de 770 € de mobilier amorti sur 7 ans.

les biens immobiliers sont amortis linéairement pour leur valeur hors terrain (non amortissable), sur une durée comprise entre 12 et 60 ans (en fonction des éléments composants l’immeuble et selon les préconisations de l’expert comptable du client).

Ces amortissements ne sont comptabilisés fiscalement en charge que si le résultat d’exploitation est positif et à hauteur de celui-ci, ils ne peuvent donc contribuer à créer ou augmenter un déficit. Les amortissements alors différés le sont sans aucune limitation de durée et vont être utilisés dès que des résultats apparaîtront permettant de les neutraliser fiscalement.

Exemple 1

Résultat d’exploitation : – 3 000
Amortissements comptables Mobilier 110
Immobilier 2 166

Le résultat d’exploitation étant déficitaire, les amortissements ne sont pas imputables, ils sont donc fiscalement différés.

Résultat fiscal du loueur – 3 000

Exemple 2

Résultat d’exploitation : 1 560
Amortissements comptables Mobilier 110
Immobilier 2 166
Amortissements imputables 1 560

Le solde d’amortissement soit 716 € est fiscalement différé.

Résultat fiscal du loueur 0

Ce principe de différé d’amortissement va permettre, en fonction des modalités d’investissement, au loueur en meublé non professionnel de neutraliser une partie importante voire toute fiscalité sur les revenus issus de la location pendant la durée du prêt. Au remboursement de celui-ci il pourra alors récupérer ses amortissements différés pour neutraliser fiscalement une partie de ses recettes locatives.

Plus-values :

Les plus-values réalisées par les loueurs en meublé non professionnels relèvent des plus-values privées.

Revente :

Le statut de loueur en meublé s’appliquant indifféremment sur des biens neufs ou anciens, ceux-ci sont susceptibles à tout moment d’être revendu à un nouveau propriétaire qui pourra à nouveau les ré-amortir et bénéficier des avantages du statut.

TVA :

Pour les logements loués par bail commercial à un exploitant d’une Résidence de Tourisme Classée ou d’une résidence para-hôtelière répondant aux conditions d’assujettissement des loyers à la TVA définies par l’article 261-D-4, l’application de la TVA à 5.5 % ou à 7% sur les loyers permet au propriétaire de récupérer l’intégralité de la TVA ayant frappé son acquisition (mobilier, immobilier, frais d’acquisition..)

Les pièges

La cohérence économique :
Le loyer versé par l’exploitant en pourcentage du prix de vente doit satisfaire à une logique économique pour être garanti dans le temps. Etre vigilant aux loyers anormalement élevés en taux et en montant par chambre (souvent dû à des prix de vente très élevés) car le risque économique de voir le gestionnaire en incapacité de l’assumer est alors réel.

Les conditions du bail commercial :
Veiller à la répartition des charges entre le propriétaire et le gestionnaire dans le bail commercial. Conserver pour le propriétaire une proportion importante des charges aura un impact sur la rentabilité réelle de l’opération.

 

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