Le Loueur en Meublé Professionnel



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Généralités

La qualité de loueur en meublé professionnel est reconnue aux personnes louant des logements meublés, anciens ou neufs et respectant les trois conditions suivantes à compter du 1er janvier 2009 :

Un membre du foyer fiscal au moins est inscrit au registre du commerce et des sociétés en qualité de loueur professionnel,

Les recettes annuelles retirées de cette activité par l’ensemble des membres du foyer fiscal excèdent 23 000 €,

Ces recettes excèdent les revenus du foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu dans les catégories des traitements et salaires au sens de l’article 79, des BIC autres que ceux tirés de l’activité de location meublée, des bénéfices agricoles, des BNC et des revenus des gérants et associés mentionnés à l’article 62.

Points clés

Les revenus issus de la location meublée relèvent de la catégorie des BIC, l’intégralité des charges d’exploitation est alors déductible des loyers.

 

Economiser des impôts :

Les éventuels déficits du loueur en meublé professionnel sont imputables à son revenu global permettant une économie d’impôt.

A noter : les frais d’acquisition générant la quasi totalité des déficits (honoraires, droits d’enregistrements et de timbres, frais de montage, commissions…) suivent le régime comptable des frais d’acquisition des immobilisations. Ils peuvent être au choix imputés totalement la première année ou amortis sur la durée d’amortissement des immeubles.

 

Défiscaliser ses loyers :

Les biens mobiliers et immobiliers du loueur font l’objet d’un amortissement comptable tous les ans :

le mobilier est amorti de façon linéaire sur une durée comprise entre cinq et dix ans.

Soit par exemple une annuité de 1 100 € pour un montant de 7 700 € de mobilier amorti sur 7 ans.

Les biens immobiliers sont amortis selon leur valeur hors terrain (non amortissable), sur des durées comprises entre 12 et 55 ans en fonction des composants de l’immeuble.

Ces amortissements ne sont comptabilisés fiscalement en charge que si le résultat d’exploitation est positif et à hauteur de celui-ci, ils ne peuvent donc contribuer à créer ou augmenter un déficit. Les amortissements alors différés le sont sans aucune limitation de durée et vont être utilisés dès que des résultats apparaîtront permettant de les neutraliser fiscalement.

Exemple 1

Résultat d’exploitation : – 63 740
Amortissements comptables Mobilier 1 100
Immobilier 9 000

Le résultat d’exploitation étant déficitaire, les amortissements ne sont pas imputables, ils sont donc fiscalement différés.

Résultat fiscal du loueur – 63 740 €

Exemple 2

Résultat d’exploitation : 4 560
Amortissements comptables Mobilier 1 100
Immobilier 9 000
Amortissements imputables 4 560

Le solde d’amortissement soit 5 540 € est fiscalement différé.

Résultat fiscal du loueur 0 €

Ce principe de différé d’amortissement va permettre au loueur d’échapper généralement à toute fiscalité sur ses revenus de la location pendant la durée de son prêt.

Exonération totale des plus-values :
En cas de revente de ses biens, le loueur en meuble professionnel est exonéré de toute taxation sur les plus-values si il exerce cette activité depuis plus de cinq ans et génère moins de 90 000 € de recettes.

Transmettre sans effort :
En cas de donation ou de succession à titre gratuit, le loueur en meublé professionnel pourra bénéficier de l’ensemble des mesures destinées à favoriser la transmission des petites entreprises.

Abattement à hauteur de 75 % sur la valeur des biens ou des titres de la société transmis par décès à trois conditions :

En cas de société :

– Le loueur doit avoir en cours au moment du décès un engagement de conservation des titres d’au minimum deux ans.
– L’ensemble des héritiers doivent s’engager à conserver les titres pendant au moins six ans.
– L’un des héritiers ou légataires doit exercer son activité principale dans la société.

En cas d’entreprise individuelle :

– Aucune durée de détention requise en cas de création.
– L’ensemble des héritiers doivent s’engager à conserver les biens hérités pendant au moins six ans.
– L’un des héritiers ou légataires doit poursuivre pendant cinq ans l’exploitation de l’entreprise.

Différé et étalement du paiement des droits de succession ou de donation :
Cumulable avec l’abattement éventuel de 75 %, cette mesure permet :

– un différé du premier paiement des droits de cinq ans.
– un étalement du paiement des droits sur les dix années suivantes par semestre.

Echapper à l’ISF :

Les biens du loueur en meublé professionnel peuvent être exonérés d’ISF si les revenus générés par le loueur sont supérieurs aux revenus professionnels de son foyer fiscal (et si les conditions de recettes supérieures à 23 000 € et d’inscription au RCS sont par ailleurs satisfaites).

Exemple

Soit un loueur en meublé professionnel ayant vendu son entreprise qui investit au comptant pour 2 000 000 € lui procurant 120 000 € de loyers dont 30 000 € de résultat fiscal après imputation des amortissements et des autres charges.
Si il cesse toute activité professionnelle, ces 2 000 000 € sortiront de l’assiette de calcul de l’ISF.

Anticiper son départ en retraite :

Le loueur en meublé professionnel peut utiliser son statut social de loueur en meublé professionnel pour cesser toute activité professionnelle effective tout en continuant à valider pour un coût minimum ses trimestres de cotisation retraite et cumuler ainsi les droits nécessaires à une réversion à taux plein.

Revente :

Le statut de loueur en meublé professionnel s’appliquant indifféremment sur des biens neufs ou anciens, ceux-ci sont susceptibles à tout moment d’être revendu à un nouveau propriétaire qui pourra à nouveau les ré-amortir et bénéficier de l’intégralité des avantages du statut en faisant un support immobilier à la revente facilitée.

TVA :

Pour les logements loués par bail commercial à un exploitant d’une Résidence de Tourisme Classée ou d’une résidence para-hôtelière répondant aux conditions d’assujettissement des loyers à la TVA définies par l’article 261-D-4, l’application de la TVA à 5.5 % ou à 7 % sur les loyers permet au propriétaire de récupérer l’intégralité de la TVA ayant frappé son acquisition (mobilier, immobilier, frais d’acquisition..)

Les pièges

La participation à l’exploitation de la résidence :
Toute association du loueur à l’exploitation de la résidence (loyer variable en fonction du remplissage de la résidence, dividendes perçus de la société de gestion ou d’une société mère ou filiale…) pourrait transformer son statut de loueur en meublé professionnel en statut d’exploitant para-hôtelier lui interdisant toute imputation de ses déficits sur son revenu global.

La cohérence économique :
Le loyer versé par l’exploitant en pourcentage du prix de vente doit satisfaire à une logique économique pour être garanti dans le temps. Etre vigilant aux loyers anormalement élevés en taux et en montant par chambre (souvent dû à des prix de vente très élevés) car le risque économique de voir le gestionnaire en incapacité de l’assumer est alors réel.

Les conditions du bail commercial :
Veiller à la répartition des charges entre le propriétaire et le gestionnaire dans le bail commercial. Conserver pour le propriétaire une proportion importante des charges aura un impact sur la rentabilité réelle de l’opération.
Etudier précisément la base de calcul de la rentabilité, de manière à l’augmenter artificiellement, celle-ci n’est pas toujours calculée sur le prix d’acquisition effectif du bien mobilier et frais d’acquisition (hors notaire) compris mais sur seulement une proportion du prix.

 

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